68 Niezbędnych pojęć aby zrozumieć nieruchomości

AKT NOTARIALNY

Forma zawierania umowy o charakterze urzędowego dokumentu, sporządzona przez notariusza i podpisywana w kancelarii notarialnej. Umowa raz zawarta w tej formie wymaga zmiany również w ten sam sposób. Akt notarialny jest wymagany prawem w celu sporządzenia umowy deweloperskiej i wszelkich umów kupna-sprzedaży związanych z nieruchomościami, a jego brak powoduje nieskuteczność i nieważność zawartej umowy.

ANTRESOLA

Półpiętro, czyli wydzielona przestrzeń w wysokim pomieszczeniu, do której najczęściej wchodzi się po drabinie lub schodami.

ATRAPA

Tafla (np. pleksi) z nadrukiem imitująca wizualnie sprzęt AGD RTV np. płyty indukcyjne, piekarniki i kuchenki mikrofalowe. Wykorzystywana głównie w salonach meblowych i studiach kuchennych oraz w wykończonych mieszkaniach.

CENA OFERTOWA

Cena, którą wskazuje osoba składająca ofertę; cena ofertowa jest zamieszczana np. w portalach ogłoszeniowych.

Lista portali ogłoszeniowych – więcej informacji

CENA TRANSAKCYJNA

Cena ostateczna ustalona między stronami transakcji i zawarta w umowie.

CESJA

Przeniesienie wszystkich praw i obowiązków, wynikających z umowy zawartej między kupującym mieszkanie a deweloperem, na osobę trzecią, która staje się stroną umowy (nowym kupującym).

CZYNSZ

Najczęściej comiesięczne opłaty dla właściciela nieruchomości lub zarządcy nieruchomości.

DEWELOPER

Firma realizująca proces planowania, finansowania i kontroli budowy mieszkań, domów, lokali użytkowych w celu ich dalszej sprzedaży lub wynajmu. Deweloper realizuje inwestycje polegające na budowie nowych domów, bloków, dobudowie pięter, rewitalizacji kamienic lub zmianie przeznaczenia istniejących lokali np. strychów.

Deweloperzy oferują mieszkania i lokale na rynku pierwotnym.

DEWELOPERSKI STANDARD WYKOŃCZENIA

Określony przez dewelopera stan mieszkania sprzedawanego lub wynajmowanego klientowi. Standard ten może być różny u poszczególnych deweloperów i stanowi dla kupującego informację, co zostało już w lokalu wykonane.

EKSPEKTATYWA

Potocznie: oczekiwanie na ustanowienie odrębnej własności lokalu od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności do czasu założenia księgi wieczystej – dotyczy rynku pierwotnego. W tym czasie istnieje możliwość sprzedaży lokalu pod pewnymi warunkami.

FEJK/FEJKA

Sztuczny kwiat/roślina używany w home stagingu w celu dekoracyjnym.

FLIP

Proces obejmujący kupno nieruchomości, podwyższenie jej wartości, a następnie sprzedaż nieruchomości. Założenia:

– im krótszy czas realizacji, tym lepiej;
– podwyższenie wartości lokalu odbywa się poprzez remont, wykończenie lub odświeżenie, bądź zmianę przeznaczenia lokalu;
– celem jest uzyskanie jak największego zysku ze sprzedaży mieszkania.

FLIP NA ŁADNIE/ NA CZYSTO

Proces, w którym podwyższenie/podniesienie wartości mieszkania odbywa się poprzez remont kapitalny lub kompleksowe wykończenie mieszkania.

FLIP NA BRUDNO/ NA BRZYDKO/ Z ODŚWIEŻENIEM

Proces, w którym podniesienie wartości lokalu mieszkalnego jest realizowane poprzez delikatne odświeżenie mieszkania, posprzątanie, home staging itp. Celem jest minimalizowanie nakładów.

GENERALNY WYKONAWCA

Firma realizująca kompleksowo w ramach danej inwestycji wszelkie prace budowlane i montażowe – na zlecenie dewelopera i za wynagrodzeniem.

GOTOWIEC INWESTYCYJNY

Nieruchomość generująca regularne, najczęściej miesięczne, przychody np. z najmu lub dzierżawy.

GRANAT/ NA GRANAT/ POD GRANAT

Lokal do kapitalnego (generalnego) remontu, bardzo często z koniecznością wymiany wszystkich instalacji, podłóg, okien itp.

HIPOTEKA

Zabezpieczenie wierzyciela (kredytodawcy – banku lub pożyczkodawcy) na nieruchomości do spłaty zaciągniętego zobowiązania. Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej właściwej dla danej nieruchomości, a wygasa po spłacie kredytu hipotecznego (pożyczki). Nieruchomości obciążone hipoteką można sprzedawać/kupować.

HOME STAGING

Przygotowanie nieruchomości do sesji zdjęciowej i sprzedaży, polegające na wstawieniu do mieszkania elementów dekoracyjnych (poprawa wizualna) lub elementów wyposażenia (poprawa funkcjonalna).

Przygotowanie mieszkania do wynajmu – więcej informacji
Przygotowanie mieszkania do sprzedaży – więcej informacji

INWESTOR AKTYWNY

Inwestor, który wyszukuje okazje inwestycyjne, koordynuje i nadzoruje prace wykończeniowe, remontowe, aranżacyjne lub/i szuka najemców, klienta końcowego nieruchomości. Inwestor aktywny angażuje czas, wiedzę, doświadczenie i umiejętności do realizacji inwestycji.

Umowa z Inwestorem – więcej informacji

INWESTOR PASYWNY

Inwestor, który zapewnia finansowanie inwestycji w całości.

Umowa z Inwestorem – więcej informacji

INWESTYCJA W NIERUCHOMOŚCI

Przedsięwzięcie dotyczące nieruchomości realizowane w celu osiągnięcia zysku lub/i stałych przychodów z tej nieruchomości.

KANCELARIA NOTARIALNA

Miejsce pracy notariusza i dokonywania czynności notarialnych.

KOMÓRKA LOKATORSKA

Dodatkowe pomieszczenie przynależne do mieszkania, służące do przechowywania rzeczy przez właściciela.

KOSZTORYS

Wyliczenie (wstępne lub ostateczne) i wskazanie kosztów związanych z daną inwestycją.

Kalkulator zysku z flipa – więcej informacji
Kosztorys materiałów wykończeniowych – więcej informacji
Lista i kosztorys robocizny – więcej informacji
Kalkulator wyposażenia mieszkania – więcej informacji
Kalkulator wyposażenia mikrokawalerki – więcej informacji

MIEJSCE POSTOJOWE

Miejsce, wydzielone fizycznie lub formalnie, na którym można parkować pojazdy.

MIESZKANIE DEWELOPERSKIE/ W STANIE DEWELOPERSKIM

Mieszkanie nowe, sprzedawane lub wynajmowane przez dewelopera, w stanie do całkowitego wykończenia tzn. najczęściej bez podłóg, parapetów, wyszpachlowanych ścian i wewnętrznych drzwi.

MIESZKANIE WYKOŃCZONE POD KLUCZ

Mieszkanie, w którym zostały wykonane wszystkie prace wykończeniowe/ remontowe.

MIESZKANIE WYPOSAŻONE POD KLUCZ

Mieszkanie gotowe tzn. w stanie do wprowadzenia się.

MIKROKAWALERKA

Pokój premium z aneksem kuchennym i prywatną łazienką oraz osobnym wejściem, stanowiący część większego mieszkania.

Lista wyposażenia mikrokawalerki – więcej informacji

MPZP

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – określa w szczególności przeznaczenie danego terenu, warunki zagospodarowania i zabudowy.

NAJEM/ WYNAJEM

Zobowiązanie właściciela (lub podnajmującego) do wydania najemcy danej nieruchomości lub jej części, na określony czas (oznaczony lub nie) i na umówionych warunkach. W zamian najemca zobowiązuje się płacić właścicielowi czynsz (najczęściej miesięczny) i ponosić opłaty związane z użytkowaniem nieruchomości np. media.

NAJEMCA

Osoba biorąca w najem nieruchomość na określone cele i płacąca wynagrodzenie wynajmującemu.

NOTARIUSZ/ REJENT

Osoba uprawniona do sporządzania aktów notarialnych i stwierdzania faktów o charakterze prawnym.

ODBIÓR KLUCZY

Protokolarne przekazanie lokalu kupującemu. Od tego dnia na właściciela przechodzi obowiązek opłacania kosztów utrzymania nieruchomości i mediów.

ODBIÓR TECHNICZNY

Czynność polegająca na sprawdzeniu stanu technicznego nieruchomości z zawartą umową (ze standardem wykończenia w przypadku umowy z deweloperem) – może być dokonywana przed lub w dniu odbioru kluczy. Odbiór techniczny powinien być zakończony protokołem rozbieżności/uwag.

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera – więcej informacji

OKAZJA INWESTYCYJNA

W potocznym rozumieniu jest to wystawienie nieruchomości wraz z ceną, zdjęciami i istotnymi informacjami na portalach ogłoszeniowych i w social mediach.

Nieruchomość, która zyskuje na wartości, może zostać sprzedana z zyskiem lub/i która ma potencjał generowania zysku.

PODNAJEM

Wynajem nieruchomości od jej właściciela i za jego zgodą celem dalszego najmu innym osobom lub podmiotom. Różnica w kwotach między opłatami płaconymi do właściciela, a otrzymywanymi od najemcy stanowi przychód podnajmującego.

POŚREDNIK NIERUCHOMOŚCI

Osoba doradzająca i łącząca strony przy transakcjach związanych z nieruchomością.

Jak wybrać skutecznego Pośrednika – więcej informacji

POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Decyzja administracyjna zezwalająca na budowę, przebudowę lub nadbudowę nieruchomości.

POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE

Dokument wydawany przez organ nadzoru budowlanego (np. Inspektora Nadzoru Budowlanego) po zakończeniu budowy, który potwierdza, że budowa ta została wykonana prawidłowo i prawnie zezwala na jej użytkowanie

PROJEKT

Profesjonalne przedstawienie rozmieszczenia poszczególnych elementów wyposażenia i wykończenia mieszkania. Najczęściej zawiera projekt techniczny, wizualny i listę materiałową.

PROSPEKT INFORMACYJNY

Dokument sporządzony przez dewelopera, a stanowiący element (załącznik) umowy deweloperskiej, który zawiera wymagane przez ustawę deweloperską informacje o deweloperze oraz o realizowanej przez niego inwestycji.

PROTOKÓŁ ODBIORU TECHNICZNEGO LOKALU ORAZ WYDANIA LOKALU W POSIADANIE

Protokół przekazania nieruchomości pomiędzy deweloperem a kupującym zawiera najczęściej (oprócz danych nieruchomości): stany liczników, kody do wejścia na teren nieruchomości, liczbę przekazywanych kluczy, pilotów do bram, a także między innymi zasady wydania lokalu, informacje i koszty zarządzania nieruchomością, odpowiedzialność dewelopera i kupującego, obowiązki związane z prowadzeniem robót wykończeniowych i zasiedleniem budynku oraz listę usterek.

PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY

Protokół przekazania nieruchomości pomiędzy stronami. Zawiera najczęściej (oprócz danych nieruchomości): stany liczników, kody do wejścia na teren nieruchomości, liczbę przekazywanych kluczy, pilotów do bram etc.

Protokół zdawczo-odbiorczy po sprzedaży – więcej informacji
Protokół zdawczo-odbiorczy wynajmu – więcej informacji

ROE

Wskaźnik rentowności kapitału własnego. Pokazuje efektywność zaangażowanego kapitału własnego tzn. im wyższa wartość wskaźnika tym lepiej. Wskaźnik ten wyznaczany jest poprzez wysokość zysku w porównaniu z poniesionymi kosztami z własnych środków; liczony: (przychody – koszty)*100/koszty własne.

Kalkulator zysku z flipa dla nieVatowca – więcej informacji
Kalkulator zysku z flipa dla Vatowca – więcej informacji

ROI W UJĘCIU ROCZNYM LUB TRWANIA INWESTYCJI

Wskaźnik zwrotu z inwestycji. Pokazuje opłacalność inwestycji tzn. im wyższa wartość wskaźnika tym lepiej; wyznaczany poprzez porównanie wysokości zysków z poniesionymi kosztami. Wzór: (przychody – koszty)*100 /koszty.

Kalkulator opłacalności inwestycji – więcej informacji

RYNEK PIERWOTNY

Nowe mieszkania lub domy oferowane przez dewelopera, w których nikt jeszcze nie mieszkał, a także nowe nieużywane lokale usługowe.

RYNEK WTÓRNY

Mieszkania/lokale z drugiej ręki tzn. już zamieszkałe/użytkowane, sprzedawane przez dotychczasowego właściciela/właścicieli.

SESJA FOTOGRAFICZNA

Sesja nieruchomości realizowana najczęściej przez profesjonalnego fotografa i po wcześniejszym przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży np. home stagingu.

SŁUŻEBNOŚĆ

Prawo innej osoby/podmiotu do określonego korzystania z nieruchomości będącej własnością kogoś innego.

SOURCING

Przekazywanie inwestorom wyszukanej okazji inwestycyjnej w zamian za wynagrodzenie.

Umowa sourcingu Sourcera z Fliperem lub Inwestorem – więcej informacji

SPACER WIRTUALNY

Profesjonalne narzędzie przygotowujące do sprzedaży nieruchomości. To takie połączenie zdjęć, które umożliwia wirtualne oglądanie wnętrz, pomieszczenie po pomieszczeniu, w widoku 360 stopni.

STOPA PROCENTOWA

To cena za jaką pożyczamy pieniądze, najczęściej podawana w ujęciu rocznym.

UDZIAŁY W NIERUCHOMOŚCI

Część w nieruchomości niepodzielnej określona ułamkowo lub procentowo.

UMOWA CYWILNOPRAWNA W NIERUCHOMOŚCIACH

Umowa zawierana nie w formie aktu notarialnego. W nieruchomościach jedynie umowy rezerwacyjne i przedwstępne mogą być, pod pewnymi warunkami, zawierane w tej formie.

UMOWA DEWELOPERSKA

Umowa zawierana w formie aktu notarialnego pomiędzy deweloperem a kupującym będącym osobą fizyczną. Jej treść musi spełniać wymogi ustawy deweloperskiej. Umowa zawiera w szczególności zobowiązanie dewelopera do wybudowania określonej nieruchomości (opcjonalnie z ogródkiem, komórką lokatorską, miejscem parkingowym) o ustalonym standardzie w określonym czasie i umówionej cenie oraz do przeniesienia w podanym terminie prawa własności mieszkania, domu lub lokalu i zobowiązanie kupującego do zapłaty uzgodnionej ceny według podanego harmonogramu.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Umowa sprzedaży nieruchomości lub praw do nieruchomości (opcjonalnie z ogródkiem, komórką lokatorską, miejscem postojowym), ustalająca warunki transakcji między sprzedającym i kupującym oraz zobowiązanie stron do zawarcia umowy docelowej (przyrzeczonej). Umowa ta może być zawierana na rynku pierwotnym i wtórnym zarówno w formie umowy cywilnoprawnej, jak i aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna kupna sprzedaży nieruchomości z KW – więcej informacji
Umowa przedwstępna kupna sprzedaży nieruchomości cesja – więcej informacji

UMOWA PRZYRZECZONA (OSTATECZNA/ DOCELOWA/ PRZENIESIENIA WŁASNOŚCI)

Umowa zawierana zawsze w formie aktu notarialnego. W wyniku jej podpisania dochodzi do przeniesienia własności ze sprzedającego na kupującego. Na rynku pierwotnym zostaje zawarta w wyniku uprzedniego podpisania umowy deweloperskiej lub przedwstępnej z deweloperem; w wyniku jej zawarcia ustanawia się odrębną własność lokalu oraz przypisuje udziały w gruncie i częściach wspólnych nieruchomości, a uchylanie się od jej zawarcia obarczone jest skutkami prawnymi.

Na rynku wtórnym może, ale nie musi poprzedzać ją umowa przedwstępna; w wyniku jej podpisania własność nieruchomości, udziały w gruncie i częściach wspólnych przechodzą na kupującego.

UMOWA REZERWACYJNA

Umowa polegająca na rezerwacji danej nieruchomości do określonego w umowie terminu i w tym czasie sprzedający wyłącza tę nieruchomość ze swojej oferty sprzedaży. Kupujący natomiast ponosi koszty opłaty rezerwacyjnej, zadatku bądź zaliczki – zgodnie z zapisami określonymi umowie.

Umowa rezerwacyjna kupna sprzedaży nieruchomości – więcej informacji
Umowa rezerwacyjna najmu – więcej informacji

USTAWA DEWELOPERSKA

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

WYNAJMUJĄCY

Właściciel nieruchomości lub podnajmujący.

ZADATEK

Jest to świadczenie (najczęściej pieniężne) wręczane sprzedającemu jako zabezpieczenie wykonania umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej. W sytuacji braku realizacji umowy przepada (dotyczy strony, która wpłaciła zadatek) lub musi zostać zwrócone w podwójnej wysokości drugiej stronie (jeżeli strona otrzymała zadatek). Jeżeli umowa zostanie prawidłowo wykonana, to zadatek zostaje zaliczony na poczet zawartej w umowie całkowitej wartości transakcji.

Uwaga! To nie jest to samo, co zaliczka!

ZALICZKA

Kwota pieniężna, która jest wpłacana na poczet realizacji usługi lub dostawy towaru. Kwota zaliczki jest zwrotna, dlatego nie daje gwarancji doprowadzenia do finalizacji transakcji (każda ze stron może wycofać się z umowy bez żadnych konsekwencji finansowych).

Uwaga! To nie to samo, co zadatek!

ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI

Osoba lub firma, która na zlecenie właściciela/właścicieli nieruchomości zajmuje się daną nieruchomością: zarządza, wynajmuje, utrzymuje, dogląda inwestycji, prowadzi rozliczenia itp.